Pressemelding: 21. sep. 2015 08:51

Staten aksepterer 4 % kapitaliseringsrente – landbrukseiendom øker verdien med 25% ved ekspropriasjon.

Ved beregning av verdi på landbrukseiendom får rentefoten som legges til grunn for regnestykket avgjørende betydning for erstatningssummen.

Det som skal beregnes ved ekspropriasjon er dagens verdi av en årlig avkastning for all fremtid, og med denne tidshorisonten er rentefoten som legges til grunn den tyngste enkeltfaktoren. Den praktiske konsekvensen av å endre renten fra 5 % til 4 % er at erstatningssummen ved ekspropriasjon av landbrukseiendom øker med hele 25 %. Det virker kanskje umiddelbart ulogisk at erstatningssummen øker når kalkulasjonsrenta reduseres. Når forventet avkastning av en pengesum er lav - som altså gjenspeiles i rentefoten, øker imidlertid verdien av en fast avkastning fra eiendom. Underforstått fast eiendom har en høyere verdi enn kontanter i banken.

Som ekspropriant og vernemyndighet ønsker naturligvis staten mest mulig areal for pengene og har ved hjelp av nettopp kapitaliseringsrentefoten klart å etablere et system som har fungert etter denne hensikten. Eiendommer har dermed blitt ekspropriert til sterkt rabatterte priser. Ved grunnavståelse har det vært umulig for eieren av arealet å kjøpe tilbake en tilsvarende eiendom for erstatningssummen, siden verdien i det åpne markedet er vesentlig høyere enn staten har akseptert ved ekspropriasjon. Dette mener NORSKOG er sterkt i strid med ekspropriasjonserstatningsloven, som er ment å sikre at den som utsettes for slike prosesser ikke skal lide tap.

Anders Kiær fikk et areal båndlagt for vern for omlag 10 år siden. Han prøvde rentespørsmålet gjennom et skjønn som avga sin innstilling til Nord-Østerdal Tingrett i august. Ankefristen for skjønnssaken vedrørende utmåling av erstatning ifbm. vern, som konkluderer med 4 % kapitaliseringsrentefot, er nå ute. Staten har med andre ord akseptert dommen fra Nord-Østerdal Tingrett, og betyr at 4 % kan legges til grunn for tilsvarende saker i fortsettelsen.

Dette betyr videre at en lang rekke ekspropriasjonssaker som ligger til behandling gis andre forutsetninger ifbm. verdiutmåling. Sannsynligheten er nå stor for at verdien av arealene øker verdien med 25 %.

NORSKOG har arbeidet med dette temaet i FoU-prosjekter, meldingsarbeider, i møter med politikere, høringer og ikke minst som sakkyndige i rettssaker. NORSKOG prosederte også saken for Høyesterett da skytefeltsaken ble kjørt for høyeste domstol, og har for øvrig prosedert en lang rekke saker. Skytefeltsaken har for mange grunneiere trukket ut like til det senere siden oppstarten på midten av 1990 tallet.

-NORSKOG er glad for at den lange innsatsen har gitt grunneierne rett til den verdien de faktisk har krav på i erstatningsloven. NORSKOG vil samtidig berømme Anders Kiær som har tatt den belastningen det innebærer å kjøre saken for retten på vegne av grunneiere i samme situasjon, sier Gaute Nøkleholm i NORSKOG.

Høyesterettsdom om rentefot ved personskade

Høyesterett konkluderte for noen måneder tilbake med at 4 % kalkulasjonsrente skulle legges til grunn ved erstatningsutmåling ved personskade. Praksis ved personskade har normalt blitt lagt til grunn også ved ekspropriasjon, men i etterkant av Høyesterettsdommen om personskade ble dette argumentet tilbakevist av staten, noe som gjorde saken enda mindre logisk. NORSKOG tolket naturligvis dommen fra Høyesterett som at 4 % skulle legges til grunn også ved ekspropriasjon, ettersom det for den økonomiske belastningen av tapt inntekt, er likegyldig enten inntektstapet kommer som følge av nedsatt arbeidsevne eller tap av produksjonsareal. Dette mente altså ikke staten.

Konsesjonsrente på 4 % og 5 % ved ekspropriasjon

I desember 2002 endret Landbruksdepartementet reglene, slik at kalkulasjonsrenten i konsesjonssaker (normalt kjøp og salg av landbrukseiendom) kunne settes til fire prosent. Bakgrunnen var sannsynligvis erkjennelsen av at verdien på landbrukseiendom måtte tillates å stige for at noen skulle vurdere å selge. Et viktig element i så måte er den historiske utviklingen i landets realrente. Lav realrente gir økt vilje og mulighet til investering, og flere kan forsvare å gi mer for en landbrukseiendom enn når realrenten er høy. Hvis kalkulasjonsrentefoten i konsesjonssaker ikke er avstemt med realrenten vil markedet - mot alle ønsker, bremses opp, eller finne sine egne veier. I tiden før fireprosenten ble innført ved konsesjonssøknad så man eksempler på begge deler. Når staten opererer med 4 % i det åpne markedet, er 5% i saker der staten selv er kjøper en klar logisk brist. Dette innebærer at staten gir seg selv en 25 % rabatt ut fra et system som staten selv har etablert og som grunneiere ikke kan motsette seg. For en grunneier som avstår areal til storsamfunnet og som vil kjøpe tilbake tilsvarende areal, kan grunneieren bare kjøpe 75 % av arealet han eller hun har avstått for erstatningssummen. Dette forholdet mener NORSKOG er skarpt lovstridig og utenfor enhver normal rettsoppfatning. – Derfor er vi svært glade for å ha vunnet frem med denne saken, sier Nøkleholm.

Begrunnelse for renteendring

Da Landbruksdepartementet endret rentesatsen for normalt salg av landbrukseiendom, tilpasset man seg en lavere realrente og la helt naturlig de samme rentebetraktninger til grunn som når statens økonomer beslutter hvordan landets penger skal forvaltes. Dette var i det hele tatt et solid og rettlinjet økonomisk/politisk håndverk. Og det var på høy tid at det skjedde. Finansdepartementet satte for eksempel allerede i 1999 den risikofrie diskonteringsrenten til 3,5 %. Risikotillegget for prosjekter med lav risiko ble samtidig lagt på 0,5 %, noe som samlet gir en diskonteringsrente for lav-risiko prosjekter på 4 %.

I dagens økonomiske situasjon vil den være enda lavere. Dette skal helt åpenbart gjenspeile seg i verdiberegninger for landbrukseiendom, som jo er lavrisiko-investering.

Rentebetraktninger i Høyesterett

Det mest interessante ved de to ulike rentenivåene som er i bruk, er at Høyesterett resonnerte på samme måte som Landbruksdepartementet og de andre nevnte offentlige instanser da retten i sin tid fastsatte en rentefot på 5 % for personskade. På det tidspunktet var realrenten høy i forhold til i dag, og argumentasjon gikk i hovedsak på forventet investeringsrente av erstatningssummen. Høyesterett hevder riktig nok med dette å ha funnet en langsiktig rente, men det er helt udiskutabelt at resonnementet i realiteten bare var en ren situasjonsbetraktning av forutsetningene. Resultatet var at en skadelidende umulig kunne reinvestere erstatningen til denne renten, verken i skog eller i andre objekter. Derfor vil han påføres et reelt tap når Høyesteretts prinsipper legges til grunn. Allikevel har altså regjeringsadvokaten inntil nå fastholdt samme rentesats ved ekspropriasjon og vern. Denne praksis innebærer at grunneiere som må avstå areal til staten mister betydelige verdier i forhold til et salg i det åpne markedet.

Lovstridig erstatningsoppgjør

Etter vederlagsloven har grunneier krav på høyeste erstatning av bruksverdi, salgsverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Siden markedsprisen for skogeiendom har endret seg radikalt de siste årene, samtidig som det etter loven skal være mulig å erverve tilsvarende eiendom for erstatningssummen, tilsier generell rettsoppfatning at rentefot ved ekspropriasjon (fastsatt av rettsapparatet) og konsesjonsbehandling (fastsatt av Landbruksdepartementet) bør være like. I motsatt fall gjøres privatpersoner skadelidende som følge av at rettssystemet ikke har styrefart til å manøvrere i forhold til den økonomiske utviklingen.

Kapitaliseringsrente

Rentefoten skal gjenspeile den skadelidende sin alternative rente, den generelle rentesituasjonen i landet over tid, økonomisk risiko osv. Situasjonen i eiendomsmarkedet etter rentereduksjonen til 4% bekrefter at et kunstig høyt rentenivå over lang tid hadde demmet opp for en naturlig utvikling av eiendomsmarkedet. Prisnivået i markedet var betydelig undervurdert, og det skapte en tilstand som bremset den politisk ønskede rasjonaliseringen av eiendoms­strukturen. Denne erkjennelsen må nå nødvendigvis også få konsekvenser for skjønnet ved ekspropriasjon. Dette bør for øvrig også LMD notere seg i drøftinger rundt betydningen av å fjerne gevinstbeskatningen ved salg av eiendom ut av familie, som kom i 2006. Skogeiendom må ut i markedet, slik at ressurser med passive eiere kan kjøpes av aktive eiere, slik at skogressursene kan brukes i industrien og ha samfunnsbetydning.

Fornuftsstridig

Et av hovedargumentene som har vært brukt mot å justere kapitaliseringsrenten ned til 4 % er at landbruksdepartementets fireprosent bare markerer en nedre grense. Det har kalkulasjonsrenta alltid gjort - enten det har dreid seg om fire prosent ved konsesjonsvurdering eller så langt fem prosent ved ekspropriasjon. Poenget er at siden begge kapitaliseringsfaktorene gjør krav på å ha fremkommet av det samme resonnementet må det være opp til skjønnet å vurdere hvem som har rett. Det skulle uansett være temmelig innlysende at det blir galt når regjeringsadvokaten avskjærer et nedsatt skjønn fra å enes om pris i tilfeller der markedsverdien tilsier bruk av fire prosent kalkulasjonsrente. Rentefoten ved erstatningsutmåling måtte derfor reduseres til fire prosent hvis forvaltningen ikke skulle legge seg på kollisjonskurs med ekspropriasjonserstatningsloven.

Kontaktinfo

Gaute Nøkleholm,
assisterende direktør, NORSKOG
+47 41442992
gaute.nokleholm@norskog.no